Das Verkehrswertgutachten

Der Verkehrswert im Sinne des § 194 Baugesetzbuch orientiert sich an den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung, der Wertermittlungsrichtlinien sowie der Sachwertrichtlinien.

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. (§ 194 Baugesetzbuch).

Ablauf:

Nach einer persönlichen, ausführlichen Außen- und Innbesichtigung der Immobilie  wird ein Verkehrswertgutachten, unter Berücksichtigung der Lage- und Ausstattungsmerkmale einer Immobilie sowie der aktuellen Marktsituation bezogen auf die individuellen, tatsächlichen Gegebenheiten Vorort, erstellt.  Hierfür stehen in den üblichen Fällen drei Verfahrensweisen (Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren) zur Auswahl. Die Auswahl des Verfahrens wird im Gutachten erläutert. Um ein Verkehrswertgutachten zu erstellen, sind verschiedene Informationen zur Immobilie  erforderlich, die ggf. vorliegen und /oder von Behörden beschafft werden müssen. Die Beschaffung dieser weitestgehend kostenpflichtigen Unterlagen / Informationen bei diversen Ämtern wie dem Grundbuchamt, Liegenschaftskataster, Gutachterausschuss, Altlastenkataster, Baulastenverzeichnis, Bauamt, Bauaufsichtsamt, Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Sanierungsbehörde etc. werden im Rahmen der Gutachtenerstellung von mir eingeholt. Die anfallenden Gebühren sind in meiner Preiskalkulation bereits berücksichtigt. Nach einer persönlichen Objektbesichtigung und Beratung mit Ihnen als Auftraggeber, erfolgt die Ausarbeitung des Gutachtens mit Berechnungen, textlichen Hintergrundinformationen und einer Begründung der Verfahrenswahl.

Das Verkehrswertgutachten umfasst folgenden Inhalt:

  • Ausführliche Lagebeschreibung (Makro- / Mikrolage)
  • Ermittlung des amtlichen Bodenwertes
  • Prüfung der rechtlichen Gegebenheiten nach Bedarf
  • Außen- und Innenfotos der Immobilie
  • Objektbeschreibung unter Berücksichtigung der Bau- und Ausstattungsmerkmale
  • Beschreibung der dazugehörenden Baulichen Anlagen
  • Aufführung vorhandener offensichtlicher Schäden, Mängel
  • Ausführliche Begründung der Verfahrenswahl  (Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren)
  • Ableitung des Verkehrswertes mit ausführlicher Begründung
  • Objektunterlagen (z. B. Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Kubatur, Lageplan etc.)

Objektunterlagen, die Ihnen als Auftraggeber nicht vorliegen, können bei den entsprechenden Behörden nach Vollmachtserteilung von mir eingeholt werden. Ebenfalls können Informationen zu den wertbeeinflussenden Faktoren, wie z. B. Eintragungen im Baulastenverzeichnis, evtl. noch ausstehende Erschließungskosten etc. von mir eingeholt werden. Die Fertigstellung des Gutachtens ist abhängig von der Bereitstellung der notwendigen Unterlagen / Informationen. In der Regel erstelle ich Ihnen ein Verkehrswertgutachten in maximal 14 Tagen nachdem der Ortstermin stattgefunden hat.

Sie erhalten zwei schriftliche  Ausfertigungen des Verkehrswertgutachtens.

Hinweis zu den erforderlichen Unterlagen:

  • Grundbuchauszug
    Einen unbeglaubigten Grundbuchauszug erhält man beim Grundbuchamt. Der Grundbuchauszug sollte aktuell, d.h. nicht älter als 3 Monate sein.
  • Flurkarte
    Eine Flurkarte, auch Lageplan oder Auszug aus dem Liegenschaftskataster genannt, erhält man beim Kataster- und Vermessungsamt der Stadt oder Kreisverwaltung.
  • Bauzeichnungen / Berechnungen
    Baugenehmigung, Statik, Grundrisse, Schnittzeichnungen, Ansichten, Wohnflächenberechnung, Kubatur etc. können aus der Bauakte beim zuständigen Bauamt kopiert werden. Ggf. müssen hier je nach Stadt Termine zur Einsicht in die Bauakte vereinbart werden.
  • Altlastenkataster
    Ob Altlasten auf einem Grundstück vorhanden sind kann beim Altlastenkataster der Kommunen erfragt werden.
  • Dienstbarkeiten / Baulasten
    Dienstbarkeiten sind, sofern vorhanden, im Grundbuch eingetragen. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis eingetragen und ergeben eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Ob Eintragungen vorhanden sind, kann bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erfragt werden.
  • Erschließungsbeiträge
    Ob Erschließungsbeiträge noch nicht gezahlt worden sind und noch auf dem jeweiligen Grundstück lasten, kann bei den Kommunen erfragt werden.
  • Grundakte
    Aus der Grundakte erhält man z. B. Kopien der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Informationen zu der jeweiligen Eigentumswohnung und / oder Teileigentum. Die Grundakte wird in der Regel beim Grundbuchamt aufbewahrt.