Ermittlung des Verkehrswertes

“Mit den klassischen Wertermittlungsverfahren werden simulationsartig die Preismechanismen nachgespielt, die nach Art des Grundstücks (Immobilie) auf dem Grundstücksteilmarkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr preisbestimmend sind.” (Wertermittlungsrichtlinien 2012 / Kleiber)

Zur Ermittlung des Verkehrswertes werden in den meisten Fällen folgende Verfahren angewendet.

  • Vergleichswertfahren,
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Die Verfahrenswahl wird im Gutachten vom Sachverständigen begründet.

  • Vergleichswertverfahren und Bodenwertermittlung §§ 15 – 16 ImmoWertV

Dieses Verfahren wird angewendet, wenn sich der Markt an Vergleichspreisen orientieren kann. Beispielsweise bei unbebauten Grundstücken zur Ermittlung des Bodenrichtwertes oder bei Eigentumswohnungen, die nicht als Renditeobjekt gehandelt werden. Es ist hierbei erforderlich, dass die bei den Vergleichspreisen genannten Objekte auch wirklich vergleichbar mit dem jeweiligen Bewertungsobjekt sind.

  • Ertragswertverfahren §§ 17 – 20 ImmoWertV

Dieses Verfahren wird bei der Wertermittlung von Immobilien angewendet, wenn diese als Renditeobjekte, sprich ertragsorientiert, gehandelt werden (z. B. bei Mietwohnhäusern).

  • Sachwertverfahren §§ 21 – 23 ImmoWertV

Dieses Verfahren wird angewendet, wenn die Ertragserzielung nicht im Vordergrund steht. Es werden die heute aufzubringenden Herstellungskosten berücksichtigt (z. B. bei Ein- und Zweifamilienhäusern).

Hinweis: Diese Verfahren führen zunächst zum “vorläufigen” Wert, der dann auf den aktuellen Markt angepasst werden muss. Auch müssen dann objektspezifische Merkmale, wie z. B. Bauschäden / Baumängel, überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Überalterung etc. zusätzlich berücksichtigt werden.